饱受争议的(de)二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部(bù)门的(de)重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依(yī)赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住(zhù)房(fáng)政策(cè)研究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的(de)专(zhuān)业性，居(jū)民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利(lì)用(yòng)信息不对(duì)称等(děng)问题，将非必要(yào)的收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带其(qí)中，如(rú)收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外(ln的公式大全，ln4-ln2等于多少wài)的负担，而(ér)且这(zhè)些(xiē)服务(wù)事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服(fú)务(wù)在内的(de)相关市(shì)场交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规(guī)范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题(tí)成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务行业关注最多(duō)的一个(gè)话(huà)题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万ln的公式大全，ln4-ln2等于多少元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门(mén)在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设(shè)部下发(fā)的《关(guān)于(yú)房地产中介服务(wù)收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行(xíng)的(de)2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易(yì)各(gè)方协商同意，可在规(guī)定的(de)收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二(èr)手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产中介(jiè)服务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由(yóu)各中介(jiè)机(jī)构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关(guān)监管部(bù)门当前并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及(jí)工资标准，综(zōng)合(hé)计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容(róng)和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交易当事人(rén)出具(jù)收费(fèi)清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平(píng)均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关(guān)部门(mén)依法查(chá)处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入国(guó)家企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本(běn)来(lái)收费就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指(zhǐ)出，由(yóu)于(yú)当(dāng)前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需(xū)要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的(de)二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样(yàng)的(de)情形，因部分购房者(zhě)处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及(jí)税(shuì)费(fèi)均由购(gòu)房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地(dì)位(wèi)，在(zài)原(yuán)先(xiān)经纪服务收(shōu)费的(de)基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了(le)房价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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